Gepubliceerd op 23/03/2015
Ondertekening overeenkomst tot overdracht van een onroerend goed is niet altijd bindend!
Het ontbreken van een stedenbouwkundig uittreksel dan wel van een bodemattest bij het ondertekenen van de wederzijdse aankoop- verkoopbelofte dan wel een compromis kan – op vordering van de koper – leiden tot nietigheid.
Als handelaar en/of als particulier is de aankoop van een onroerend goed een belangrijke investering in de toekomst.
De keuze van zo’n onroerend goed gaat niet over één nacht ijs en is overigens ook niet zonder risico: je kan een vervuilde grond aankopen of een grond aankopen die nog bezwaard is met erfdienstbaarheden en/of andere lasten.
De wetgever heeft de haastige koper hier in bescherming genomen door middel van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 (hierna Bodemdecreet).
Het Bodemdecreet voorziet in artikel 101 §2 immers in een uitdrukkelijke nietigheidsgrond in het voordeel van de koper indien er geen bodemattest wordt afgeleverd voor het moment dat de verkoopsovereenkomst tot stand komt (door compromis en/of door andere onderhandse stukken waaruit een overeenstemming over de prijs en het voorwerp van de prijs wordt bereikt).
Het hof van beroep te Antwerpen sprak zich hierover uit in een arrest van 4 februari 2013 waarbij specifiek dient te worden vermeld dat de verkoper in kwestie nog een bodemattest had bezorgd (na de compromis en voor de akte) waaruit bleek dat de grond niet vervuild was.
De verkoper argumenteerde dat het louter inroepen van het ontbreken van deze – voor hen – formaliteit rechtsmisbruik uitmaakte en dus niet kan worden toegestaan.
De argumentatie van het hof van beroep te Antwerpen is in lijn met de ondertussen heersende rechtspraak:
“De omstandigheid dat de geïntimeerden (verkopers) het vereiste bodemattest aan de appellanten (kopers) zouden hebben afgeleverd na het ondertekenen van de onderhandse akten en vóór dat de authentieke akte wordt verleden, heeft niet noodzakelijk tot gevolg dat de appellanten misbruik zouden maken van hun recht om de nietigheid te vorderen van de onderhandse verkoopovereenkomst, ook al wijst het afgeleverde attest op een afwezigheid van verontreiniging. Uit artikel 101 Bodemdecreet volgt immers dat de decreetgever de bedoeling had dat reeds in het stadium van de onderhandse verkoopakte de inhoud van het bodemattest zou worden ingevoegd in verkoopakte, dit niet alleen om de verwerver te beschermen tegen het onbewust aankopen van vervuilde grond, maar eveneens om hem te vrijwaren tegen iedere schade ingevolge laattijdige mededeling.
De decreetgever bepaalde hierbij uitdrukkelijk dat de verwerver de verzaking aan de nietigheidsvordering in de authentieke akte kan laten vaststellen, wat impliceert dat de verwerver hiertoe niet verplicht kan worden en in beginsel de nietigheid van de onderhandse akte kan vorderen zonder dat dit daarom misbruik uitmaakt.”
De verkoper zou zich enkel kunnen beroepen op het (slechts zeer zelden toegekende) rechtsmisbruik. De verkoper zal moeten aantonen dat de haar toekomende rechten om de nietigheid te vorderen werden misbruikt.
Rechtsmisbruik kan echter niet worden afgeleid uit het feit dat een contractspartij haar recht uitsluitend aanwendt in haar eigen belang. Het is enkel wanneer het recht louter wordt aangewend om te schaden en de voordeel dat de rechthebbende eruit trekt niet in verhouding is met de correlatieve last van de andere partij.
Ook in casu werd dit rechtsmisbruik niet weerhouden.
In het arrest in kwestie werden de verkopers veroordeeld tot een bijkomende schadevergoeding en dit op basis van de schending van de pre-contractuele informatieplicht. Een uiteenzetting hieromtrent valt buiten het bestek van onderhavige publicatie en komt in een volgende editie aan bod.
Meer info?
Indien u hieromtrent meer vragen zou hebben, aarzel dan niet om contact op te nemen met Talo Advocaten.
